한의수 경매 대표집행관이 들려주는 ‘경매 이야기’ 멘토뉴스

한의수 경매 대표집행관이 들려주는 ‘경매 이야기’

초보자의 낙찰확률을 높이는 부동산 경매 지침서

경매 대표집행관을 역임한 한의수 씨가, 경매 진행을 하며 체득한 현실적인 내용들을 정리하여, 경매 초보자들의 낙찰률을 높이기 위한 부동산 경매 지침서 [경매 이야기]를 해드림출판사에서 펴냈다.

[경매 이야기]는 낙찰에서 잔금 대출을 거쳐 명도까지 이어지는 경매의 전 과정을 안내한 완전 초보를 위한 부동산 경매 지침서이다. 형식적인 이론은 생략함으로써 바로 경매 입찰에 참가할 수 있는 실질적인 방법을 제시한 책이다. 또한 입찰에 참가하는 많은 사람들이 낙찰에 실패하는 이유를 심리적으로 분석하여 설명하였다.

경매가 너무 어렵다거나 낙찰을 받기가 아주 힘들다는 말을 하는 사람들이 있다. 경매로 좋은 물건을 사고 싶은데 어떻게 해야 할지를 모르겠다며 이것저것 절차를 물어보고, 서점에 가서 경매 관련 책들을 뒤져봐도 아리송하다.

법률용어만 보면 으레 거부감부터 느끼는 사람들이 의외로 많이 있고, 낙찰을 받아 명도 협상을 하는 과정의 체험담이나 임대를 하여 수익을 얻은 성공 사례는 읽을 때는 감명을 받지만, 막상 경매법정에 가서 입찰을 하려 하면 무엇을 어떻게 해야 할지 몰라 우왕좌왕한다. 이러한 경매초보들을 위해 집행관이었던 저자의 경험을 살려 초보자들이 쉽게 경매에 접근할 수 있도록 용어와 실제 경매과정을 이해하기 쉽게 수록했다.

많은 경매 관련 서적들은 이론가들이 중심이 되어 만든 민사집행법 내지 판례의 해설서들과 실전 고수들이 자신과 주변 사람들의 경매 체험담을 책으로 엮어 펴낸 체험서들로 나누어지는데, 그 책들 대부분에는 막상 입찰법정에서의 입찰가격을 어떻게 기재하면 낙찰을 받을 수 있을지에 대한 내용은 드물다.

어떤 이는 몇 년간 수천 건의 물건을 검색하고 그중 수백 건의 물건을 임장조사 한 다음 입찰에 참가했으나 대부분 쓴맛을 경험한 후에 겨우 몇 건의 낙찰을 받았다고 하였으며, 또 어떤 분은 불과 몇 개월 안 되는 기간 동안 50 번 넘게 낙찰에 실패하여 이제는 경매의 ‘경 ’자만 들어도 울렁증이 나고 법원 쪽은 아예 쳐다보기도 싫다고 하였다. 실제 경매법정에서 의외로 많은 사람들이 입찰에 대한 기초 지식이 없이 입찰에 참여한다.

초보자들은 매수해서는 안 될 물건들이 단지 여러 번 유찰이 되어 가격이 아주 저렴하다는 이유만으로 나 홀로 입찰에 참가하여 낙찰을 받았다가 잔금을 내지 않아 입찰보증금을 몰수당하거나 매각불허가신청을 하느라 고생을 하는 경우가 많이 있다.

그들이 그렇게 수십 번씩 낙찰에 실패를 하고 경매의 고수들이 중하위권에 머무는 것은 입찰에 참가하는 입찰자들의 가격 결정 메커니즘을 모르기 때문이며, 또한 매수해서는 안 될 물건에 입찰을 하는 것은 권리분석의 기본 개념조차 모른 채 입찰에 참가하였기 때문이다.

그런 경매초보자들을 위해 저자는 집행관 생활 동안 체험하고 공부한 내용들을 정리했다. 경매부동산에 대한 현황조사를 하면서 여러 유형의 특수물건을 심층 분석하고, 경매법정에서 경매를 주재하며 실전이론을 익혔다.

같은 재테크 수단인 주식의 경우, 각종 차트와 보조지표들이 있어 가격의 진행과 형성 과정을 알 수 있고, 주문 시에도 호가 창을 보면 가격의 변동 상황을 보여주기 때문에 어느 시점에 어떤 가격으로 매매를 하는지 결정할 수 있다.

그러나 경매에 있어 입찰가는 모두 경매정보매체의 인근 지역 낙찰가율과 부동산 정보매체의 인근 지역 실거래가를 기준으로 하여 그 상한선을 정할 수 있을 뿐 입찰가를 어떤 기준으로 어떻게 정하여야 할지 알 수가 없다. 그래서 저자는 이 책을 쓰게 되었다.

집행관 생활을 하면서 느낀 점은 대부분의 경매 관련 책자에서 기술하고 있거나 경매 관련 전문가들이 말하는 것과는 달리 경매의 모든 해답은 물건의 소재 현장보다는 경매법정에 있다는 것이다.

복잡한 권리관계 이론을 열심히 공부하고 임장활동을 수백 번씩 하였다고 해도 내가 원하는 물건을 단 한 건도 낙찰 받지 못한다면 그 모든 공부와 활동들이 무슨 소용이 있겠는가. 또한 임대사업을 하겠노라며 무조건 많은 물건들을 확보하겠다는 생각에 이 법원 저 법원을 다니며 여러 물건들에 입찰을 하였다가 남들이 입찰을 하지 않는 물건들을 이삭줍기 식으로 낙찰 받아봐야 어떻게 제대로 된 수익을 올릴 수 있겠는가. 모든 것은 경매법정에서 벌어지는 입찰 과정에서 가장 합당한 최고가로 낙찰을 받아야만 가치가 있다.

이 책은 몇몇 유형의 입찰 물건에 대한 입찰 금액 분포를 정리하고, 아파트와 다세대주택들의 입찰가격이 일반 지역과 인기 지역에서 어떤 차이를 보이고 있는지도 함께 분석하여 입찰자들이 경매법정에서 어떻게 입찰가격을 결정하는지 그 심리를 엿보았으며, 입찰에 참가할 경우 몇 회 차에 어느 정도의 금액을 기준으로 입찰에 참가해야 하는지도 알아보았다.

경매 저감율은 서울 소재 법원의 저감율인 20%를 기준으로 하였기 때문에 저감율이 다른 법원들의 경매에 참가할 때는 회차를 감안, 조정해야 할 필요가 있다.

그러나 굳이 가격이나 물건 유형에만 연연하지 않고 감정가 대비 낙찰가율이나 일반적인 입찰에 있어서의 주의할 사항들을 기준으로 해서 살펴본다면 경매에 대해 알고자 하는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다.

저자 한의수

경영학을 전공하였고, 법무사와 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 서울남부지방법원 집행관 사무소 대표집행관을 역임하였다.

집행관 생활을 하는 동안 경매물건에 대한 현황조사와 명도집행, 그리고 경매법정에서 경매 진행 시 쌓아온 부동산 경매에 대한 노하우를 바탕으로 이 책을 저술하였으며, 초보자들이 쉽게 입찰에 참가하여 낙찰을 받을 수 있도록 복잡한 이론이나 법적 절차를 기술하는 대신 입찰에 꼭 필요한 내용들을 위주로 이해하기 쉽게 설명하였다.

출처: 해드림출판사